Νομιμότητα κτιρίων και τακτοποίηση αυθαιρέτων: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Η νομιμότητα ενός κτιρίου αποτελεί βασικό ζήτημα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους μηχανικούς που εμπλέκονται σε διαδικασίες όπως η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή η ένταξη σε προγράμματα επιδότησης, όπως το «Εξοικονομώ». Συχνά, κατά τη διάρκεια αυτών των ελέγχων, προκύπτουν προβλήματα νομιμότητας, τα οποία δεν ήταν γνωστά στους ιδιοκτήτες, καθώς παλαιότερα οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονταν χωρίς την υποχρεωτική προσκόμιση όλων των σχετικών εγγράφων.

Γιατί Μπορεί ένα Κτίριο να Χαρακτηρίζεται ως Αυθαίρετο;

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι εφόσον έχουν συμβόλαιο, δηλώνουν το ακίνητό τους στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο, τότε αυτό είναι και νόμιμο. Ωστόσο, αυτό δεν ισχύει πάντα.

Ένα κτίριο μπορεί να θεωρείται αυθαίρετο αν:
 
  • Χτίστηκε χωρίς οικοδομική άδεια.
  • Έχει αυθαίρετες προσθήκες ή τροποποιήσεις που δεν έχουν δηλωθεί.
  • Η οικοδομική του άδεια έχει εκδοθεί αλλά δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική του κατάσταση.
  • Βρίσκεται σε περιοχή όπου η δόμηση υπόκειται σε περιορισμούς που δεν έχουν τηρηθεί.
  • Ειδικά για κτίρια προ του 1955, παρόλο που θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα, απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
     
Πώς Αποδεικνύεται η Νομιμότητα ενός Κτιρίου;

Η νομιμότητα προκύπτει από συγκεκριμένα έγγραφα, όπως:
  • Οικοδομική άδεια και συνοδευτικά σχέδια (κατόψεις, τομές, όψεις).
  • Υπαγωγή σε νόμο τακτοποίησης αυθαιρέτων (Ν. 1337/1983, Ν. 4178/2013, Ν. 4495/2017).
  • Βεβαίωση μηχανικού για κτίρια προ του 1955, εφόσον υπάρχουν συμβολαιογραφικά έγγραφα ή αεροφωτογραφίες που το αποδεικνύουν.
  • Βεβαίωση εξαίρεσης από κατεδάφιση, σε περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών που έχουν υπαχθεί σε σχετική ρύθμιση.
Αν ένα κτίσμα δεν διαθέτει κάποιο από τα παραπάνω, θα πρέπει να προχωρήσει σε διαδικασία νομιμοποίησης.

Τι Ισχύει για την Τακτοποίηση Αυθαιρέτων;

Η ισχύουσα νομοθεσία επιτρέπει την τακτοποίηση μικρών αυθαιρεσιών έως 31 Μαρτίου 2026, αλλά με προσαυξημένα πρόστιμα.
Οι μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (Κατηγορία 5 αυθαίρετα), όπως κτίρια που έχουν ανεγερθεί χωρίς άδεια, προς το παρόν δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, με εξαίρεση ειδικές περιπτώσεις (κληρονομιά, πληγείσες περιοχές, τραπεζικά ακίνητα κ.λπ.). Ωστόσο, το Υπουργείο Περιβάλλοντος εξετάζει νέα ρύθμιση που θα επιτρέψει τη νομιμοποίησή τους στο μέλλον.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Τι Περιλαμβάνει;

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένα ολοκληρωμένο αρχείο που περιέχει όλα τα στοιχεία ενός ακινήτου. Είναι πλέον υποχρεωτική για μεταβιβάσεις και ορισμένα προγράμματα επιδοτήσεων. Περιλαμβάνει:
  • Οικοδομική άδεια και τα συνοδευτικά σχέδια.
  • Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
  • Υπαγωγή σε νόμο αυθαιρέτων, αν υπάρχει.
  • Δελτίο δομικής τρωτότητας και μελέτη στατικής επάρκειας, αν απαιτείται.
  • Πίνακας χιλιοστών και μελέτη κατανομής δαπανών, όπου χρειάζεται.
     
Τι Γίνεται αν Χάθηκε η Οικοδομική Άδεια;

Πολλοί ιδιοκτήτες και μηχανικοί αντιμετωπίζουν το πρόβλημα της απώλειας φακέλου αδείας, ειδικά σε παλαιά κτίρια. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται ανασύσταση φακέλου από μηχανικό μέσω της πολεοδομίας.

Τι Ισχύει για Κτίσματα που Χτίστηκαν πριν από το 1955;

Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν τις 30/11/1955 θεωρούνται νόμιμα και δεν απαιτούν οικοδομική άδεια. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει βεβαίωση μηχανικού που να αποδεικνύει την παλαιότητά τους μέσω:
  • Συμβολαιογραφικών εγγράφων.
  • Αεροφωτογραφιών.
  • Τεχνικού ελέγχου και τρόπου κατασκευής.
  • Δημόσιων εγγράφων (ηλεκτροδότηση, δηλώσεις εφορίας).
     
Μπορεί να Είναι Νόμιμο Ένα Κτίσμα που Έχει Υπαχθεί στον Ν.1337/1983 (Νόμος Τρίτση);

Ναι, αρκεί να έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες διαδικασίες και να έχει καταβληθεί το σύνολο του προστίμου.

Συμπέρασμα

Η διατήρηση ενός οργανωμένου φακέλου με τα έγγραφα νομιμότητας του ακινήτου είναι απαραίτητη για κάθε ιδιοκτήτη. Αν υπάρχουν εκκρεμότητες, είναι προτιμότερο να τακτοποιηθούν έγκαιρα, ώστε να αποφευχθούν μεγαλύτερα πρόστιμα ή προβλήματα σε μελλοντικές συναλλαγές.

Πηγές:

Νομιμότητα κτιρίων και τακτοποίηση αυθαιρέτων: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε

Η νομιμότητα ενός κτιρίου αποτελεί βασικό ζήτημα τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους μηχανικούς που εμπλέκονται σε διαδικασίες όπως η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή η ένταξη σε προγράμματα επιδότησης, όπως το «Εξοικονομώ». Συχνά, κατά τη διάρκεια αυτών των ελέγχων, προκύπτουν προβλήματα νομιμότητας, τα οποία δεν ήταν γνωστά στους ιδιοκτήτες, καθώς παλαιότερα οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονταν χωρίς την υποχρεωτική προσκόμιση όλων των σχετικών εγγράφων.

Γιατί Μπορεί ένα Κτίριο να Χαρακτηρίζεται ως Αυθαίρετο;

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι εφόσον έχουν συμβόλαιο, δηλώνουν το ακίνητό τους στο Ε9 και στο Κτηματολόγιο, τότε αυτό είναι και νόμιμο. Ωστόσο, αυτό δεν ισχύει πάντα.

Ένα κτίριο μπορεί να θεωρείται αυθαίρετο αν:
 
  • Χτίστηκε χωρίς οικοδομική άδεια.
  • Έχει αυθαίρετες προσθήκες ή τροποποιήσεις που δεν έχουν δηλωθεί.
  • Η οικοδομική του άδεια έχει εκδοθεί αλλά δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική του κατάσταση.
  • Βρίσκεται σε περιοχή όπου η δόμηση υπόκειται σε περιορισμούς που δεν έχουν τηρηθεί.
  • Ειδικά για κτίρια προ του 1955, παρόλο που θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα, απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
     
Πώς Αποδεικνύεται η Νομιμότητα ενός Κτιρίου;

Η νομιμότητα προκύπτει από συγκεκριμένα έγγραφα, όπως:
  • Οικοδομική άδεια και συνοδευτικά σχέδια (κατόψεις, τομές, όψεις).
  • Υπαγωγή σε νόμο τακτοποίησης αυθαιρέτων (Ν. 1337/1983, Ν. 4178/2013, Ν. 4495/2017).
  • Βεβαίωση μηχανικού για κτίρια προ του 1955, εφόσον υπάρχουν συμβολαιογραφικά έγγραφα ή αεροφωτογραφίες που το αποδεικνύουν.
  • Βεβαίωση εξαίρεσης από κατεδάφιση, σε περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών που έχουν υπαχθεί σε σχετική ρύθμιση.
Αν ένα κτίσμα δεν διαθέτει κάποιο από τα παραπάνω, θα πρέπει να προχωρήσει σε διαδικασία νομιμοποίησης.

Τι Ισχύει για την Τακτοποίηση Αυθαιρέτων;

Η ισχύουσα νομοθεσία επιτρέπει την τακτοποίηση μικρών αυθαιρεσιών έως 31 Μαρτίου 2026, αλλά με προσαυξημένα πρόστιμα.
Οι μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (Κατηγορία 5 αυθαίρετα), όπως κτίρια που έχουν ανεγερθεί χωρίς άδεια, προς το παρόν δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, με εξαίρεση ειδικές περιπτώσεις (κληρονομιά, πληγείσες περιοχές, τραπεζικά ακίνητα κ.λπ.). Ωστόσο, το Υπουργείο Περιβάλλοντος εξετάζει νέα ρύθμιση που θα επιτρέψει τη νομιμοποίησή τους στο μέλλον.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Τι Περιλαμβάνει;

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένα ολοκληρωμένο αρχείο που περιέχει όλα τα στοιχεία ενός ακινήτου. Είναι πλέον υποχρεωτική για μεταβιβάσεις και ορισμένα προγράμματα επιδοτήσεων. Περιλαμβάνει:
  • Οικοδομική άδεια και τα συνοδευτικά σχέδια.
  • Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
  • Υπαγωγή σε νόμο αυθαιρέτων, αν υπάρχει.
  • Δελτίο δομικής τρωτότητας και μελέτη στατικής επάρκειας, αν απαιτείται.
  • Πίνακας χιλιοστών και μελέτη κατανομής δαπανών, όπου χρειάζεται.
     
Τι Γίνεται αν Χάθηκε η Οικοδομική Άδεια;

Πολλοί ιδιοκτήτες και μηχανικοί αντιμετωπίζουν το πρόβλημα της απώλειας φακέλου αδείας, ειδικά σε παλαιά κτίρια. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται ανασύσταση φακέλου από μηχανικό μέσω της πολεοδομίας.

Τι Ισχύει για Κτίσματα που Χτίστηκαν πριν από το 1955;

Τα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν τις 30/11/1955 θεωρούνται νόμιμα και δεν απαιτούν οικοδομική άδεια. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει βεβαίωση μηχανικού που να αποδεικνύει την παλαιότητά τους μέσω:
  • Συμβολαιογραφικών εγγράφων.
  • Αεροφωτογραφιών.
  • Τεχνικού ελέγχου και τρόπου κατασκευής.
  • Δημόσιων εγγράφων (ηλεκτροδότηση, δηλώσεις εφορίας).
     
Μπορεί να Είναι Νόμιμο Ένα Κτίσμα που Έχει Υπαχθεί στον Ν.1337/1983 (Νόμος Τρίτση);

Ναι, αρκεί να έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες διαδικασίες και να έχει καταβληθεί το σύνολο του προστίμου.

Συμπέρασμα

Η διατήρηση ενός οργανωμένου φακέλου με τα έγγραφα νομιμότητας του ακινήτου είναι απαραίτητη για κάθε ιδιοκτήτη. Αν υπάρχουν εκκρεμότητες, είναι προτιμότερο να τακτοποιηθούν έγκαιρα, ώστε να αποφευχθούν μεγαλύτερα πρόστιμα ή προβλήματα σε μελλοντικές συναλλαγές.

Πηγές: