Κοινόχρηστοι χώροι πολυκατοικίας: Εργασίες, άδειες, συναίνεση και βασικοί κανόνες

Η ζωή σε μια πολυκατοικία συνοδεύεται από δικαιώματα αλλά και υποχρεώσεις. Παρότι κάθε ιδιοκτήτης έχει την αποκλειστική χρήση του διαμερίσματός του, πολλοί χώροι και στοιχεία του κτιρίου, όπως η ταράτσα, η πιλοτή, ο ακάλυπτος, οι όψεις, τα κλιμακοστάσια και ο φέρων οργανισμός, θεωρούνται κοινόχρηστοι ή κοινόκτητοι και δεν μπορούν να τροποποιηθούν ελεύθερα.

Πριν από οποιαδήποτε εργασία, είναι σημαντικό να ελέγχεται αν απαιτείται άδεια, αν επηρεάζεται η όψη ή η στατικότητα του κτιρίου, αν προβλέπεται κάτι διαφορετικό από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και αν χρειάζεται συναίνεση των συνιδιοκτητών. Η συμβουλή μηχανικού είναι συχνά απαραίτητη ώστε να αποφευχθούν πολεοδομικά προβλήματα και δυσκολίες σε μελλοντικές μεταβιβάσεις.

Εργασίες που απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή
 

• Αλλαγή κουφωμάτων και τεντών: Συνήθως επιτρέπεται όταν δεν αλλοιώνεται η όψη του κτιρίου. Διαφορετικά μπορεί να απαιτείται συναίνεση ή έγκριση.
• Κλείσιμο μπαλκονιών και τοποθέτηση στεγάστρων ή πέργκολας: Πρόκειται για επεμβάσεις που συχνά δημιουργούν πολεοδομικά ζητήματα και πρέπει να εξετάζονται από μηχανικό.
• Τοποθέτηση κλιματιστικών, ηλιακών θερμοσιφώνων και φωτοβολταϊκών: Απαιτείται έλεγχος της θέσης εγκατάστασης, των κοινόχρηστων χώρων και του κανονισμού της πολυκατοικίας.
• Παρεμβάσεις στην ταράτσα ή στον ακάλυπτο: Ακόμη και όταν υπάρχει αποκλειστική χρήση, δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται οποιαδήποτε κατασκευή ή κατάληψη χώρου.
• Λοιπές επεμβάσεις και τεχνικές εργασίες: Κάθε εργασία που επηρεάζει κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους, μεταβάλλει την εξωτερική εικόνα του κτιρίου, τροποποιεί κοινές εγκαταστάσεις ή ενδέχεται να επηρεάσει τα δικαιώματα άλλων συνιδιοκτητών, θα πρέπει να εξετάζεται κατά περίπτωση. Σε τέτοιες περιπτώσεις είναι απαραίτητος ο έλεγχος από μηχανικό, καθώς μπορεί να απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών, ειδική έγκριση από τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή έκδοση της αντίστοιχης διοικητικής άδειας.

Πότε χρειάζεται συναίνεση συνιδιοκτητών;

Συνήθως απαιτείται όταν οι εργασίες αφορούν:

• την εξωτερική όψη του κτιρίου,
• την ταράτσα ή τη στέγη,
• τον ακάλυπτο χώρο,
• την πιλοτή,
• κοινόχρηστους διαδρόμους και εγκαταστάσεις,
• τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου,
• αλλαγές χρήσης ή κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους.

Τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης

Πριν από οποιαδήποτε επέμβαση, είναι χρήσιμο να υπάρχουν διαθέσιμα το συμβόλαιο ιδιοκτησίας, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και τυχόν σχέδια ή άδειες του ακινήτου. Ο σωστός τεχνικός έλεγχος πριν την έναρξη των εργασιών μπορεί να αποτρέψει πρόστιμα, διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών και προβλήματα κατά την πώληση ή μεταβίβαση του ακινήτου.

Πηγές:

• michanikos
• taxydromos
• Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας
• Ν.3741/1929
• Ν.4495/2017